みなさんこんにちは！
今日も医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイトにお越しいただきありがとうございます。
今日は中村一晴さんの「アパート投資で成功したいならだれも買わない空室ボロ物件を狙いなさい」をまとめたいと思います。
以前アマゾンで中古10万円で売られていた
まずこの本を読むきっかけになった理由を簡単に説明します。
きっかけはいつも勉強になるなと感じ、以前もブログでおススメとして紹介させて頂いたもふもふ不動産です。
木下たかゆきさんが2018年2月のメルマガで「これを読まずに不動産投資をやりますか？」と中村一晴さんの本を紹介されたところ、一瞬ですべて売り切れ、10万円の価格まで高騰しました（笑）。
初心者におすすめの不動産投資の本5冊！不動産投資家が厳選！ - もふもふ不動産 (white-sun.co.jp)
1冊10万円の本というのはどういったものか、中身が気になる方も多いと思います。
今現在は7330円で売られているようですね。(2021/7/24 現在)
では早速内容を見ていきたいと思います。
なぜ地方でリニューアル投資なのか
前回の【不動産】普通のサラリーマンが実現させた年収1000万の不動産投資法のまとめ(【不動産】普通のサラリーマンが実現させた年収1000万の不動産投資法のまとめ。 | 医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイト (iryoumatome.com))と同様に、今回の中村一晴さんも、もともとはサラリーマンであったようです。
サラリーマン時代の経験で、ボロボロ物件でも直して貸し方を変えれば満室になると考え大家業に進みます。
青森であるのはたまたまらしいです！
皆と同じでは儲からないから逆張りを選ぶ
筆者がこれまで見てきたアパート経営で失敗する人の特徴は、返済比率が高いことにあるそうです。
新築・中古の区分、RC、木造、戸建てなどのメリット・デメリットを経験しながら、最終的に安く仕入れた物件を再生する投資法が最も儲かるという結論にたどり着きました。
そして筆者が考える空室が埋まらないポイントは2つ。
①物件の空室情報が誰にも見られていない点。→ 管理会社を複数お付き合いする。
②価格と価値のバランスが悪い点。→ 住みやすい環境を提供する、建物をきれいにする。（いずれもこの家賃でこの部屋は高すぎる）
競合が多く利回りの低い物件＝ 返済比率が高い＝儲からない ので逆張り！
地方で投資を行う最大の理由
地方で投資を行う最大の理由は利回りの高さです。
また地方ならではの狭いエリアで業者を味方にしやすい、物件そのものの数も実は多くない、勉強熱心な大家さんも少ない？（ホント？）というのも理由です。
そしてリスクを抑えるために物件は5000万以下の小中物件に限り、リニューアル後は実需や個人投資家に売るというスタンスを取っています。
利回り20%を実現する物件購入法
まず、地方ならではの出口が見えないNG物件を除外するところから始まります。
そして買い付けの金額をいかに決めるか。こちらは非常に勉強になりました。
買い付け金額＝（貸せる賃料×世帯数×12÷期待する利回り）−改修費用−必要経費
そもそも提示された金額は見ていないのですね[ｏﾟДﾟｏ]ﾏッ!!!
物件の購入は客付け業者です。「空室の多い物件はないですか？」だそうです。
利回り20%を実現する物件選定法
賃料の計算
自分自身ではホームズの賃貸経営（【ホームズ】見える！賃貸経営はマンション経営・アパート経営する不動産投資家、賃貸オーナー、大家さんを応援 (homes.co.jp)）を用いていますが、アナログが良いとのことです。
改修費用の予測
改修費用にいくらかかるかの推測です。
これは実物にチェックシートが貼られています。（非常に細かく漏れがないようにできています。）
どこまで改修して、どこまではやらないのかを決めるのも重要ですが、具体的なやり方に関してはぜひ実際に手に取ってみて頂きたいと思います！
必要経費は本には書かれていませんでしたが、相場では物件の7%程度とすることが多いですね！
効果的にリノベーションを実行する手法
ここは非常にためになります。
おそらく著作権に関わるのでNGだと思います。（ここまででもだいぶ攻めてる気がします。汗）
「住む人を意識する」 → わかる
「万人受けする高級感を出す」→ まぁわかる
効果的にリフォームする → ……。
このような人はぜひ読んでみることをお勧めします！
階層や向きによる家賃の決め方、満室にするためのプロモーション方法なども書かれています。
まとめ
アマゾンで10万円で売られていた書籍ですが、10万と言わないまでも、かなりお勧めの内容です。
初心者の方にはもちろん、今後の入居付けが心配な方などにもお勧めだと思われます。
上記をふまえた感想です。
初心者→プロ（★★★★★）
わかりやすさ （★★★★☆）
実践向き （★★★★★）
再現性 （★★☆☆☆）：地方投資を難しいと考える方を考慮
おすすめ度 （★★★★★）
平均得点 4.4/5点
この本は正直お勧めです。電子書籍がないのがもったいないレベルです。
以上、参考になればうれしいです。
今日もありがとうございました！
ツイッターもやっています。フォローしてくれると嬉しいです。
