みなさんこんにちは！
今日も医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイトにお越しいただきありがとうございます。
今日は最速でお金持ちになる絶対法則について解説していきたいと思います。
「最速」とか「億」とか「法則」って、うさん臭いよなぁってついつい思ってしまいますよね。
彼女や奥さん（女性の場合は彼氏や旦那さん）の家にそういう本が並んでいたら、「もしかして、やばい人？？」って心配されるかもしれませんよね。
今日はそういった本屋では手に取りにくそうな、好みが分かれそうなこちらの本を、自分の経験も交えながら解説しますので、ぜひ参考にしてもらえればと思います。
今日の内容は、とりわけ不動産投資をこれから始めようと考えている方にお勧めだと思いますので、ぜひご覧になって頂けると良いと思います。
はじめに
まず、この本の著者である紺野健太郎さんは現在、「毎月100万円キャッシュフロー倶楽部」の部長をされています。（部だから部長なんでしょうかね。。）
もとは騎手を目指してオーストラリアへ留学、資金が尽き、帰国して厩舎で働くも人間関係で退職。
沢木耕太郎さんの「深夜特急」のような自由さ、いろいろな世界が見たいという思いから、不動産投資の道に進まれたそうです。
わいも大学生時代に、国内なら四国88か所、海外なら中国→シンガポール→オーストラリア→イギリス→ドイツと旅したことがあるから、いろんな世界を見たいという気持ちはわかるな。
友達と乗った3月のイタリア→ドイツの夜行列車は極寒だったけど、今も忘れられないよね。
第一章：僕の人生を変えた「不動産投資」
僕自身はそもそも不動産投資は恵まれた仕組みだと思います。
確かに借金はします。が、借金以上の家賃収入により月々のお金が手元に残りつつ、土地や建物が手に入ります。
税金や修繕、空室などあるので、リスクはゼロではないですが、この仕組みに勇気をもって飛び込むことができるかは投資で成功するかの大きな分かれ目だと考えています。
筆者の1軒目は31歳で築24年の中古ワンルーム、毎月のCFは2万だったそう。
いわゆる著名人の方も、最初は小ぶりなところからスタートしているんですね。
筆者が受けている融資の金利は基本的にノンバンク、公庫、信金で金利は2.5%~4.8%です。
一方でなぜキャッシュが拡大しているかと言えば利回りの高さにあります。
著者は購入している物件すべてのスペックを公開されています。
駅徒歩15分～25分で築40年程度、利回りは15%程度となっています。
著者の感覚で言えば築100年経っても倒れず残っているものは残っている。
残りの人生の間だけキャッシュフローを生んでくれれば、古くても問題ないと割り切っています。
第二章：まずは50万円を目指す！成功を導く3つの「黄金の方程式」
この3つの方程式はさすがにストレートには書けませんね。
重要であることは①目標金額によって検討する物件は異なる、②物件探しより融資条件を事前に把握しておく、③収益性の確認を正しく行う④適切な賃貸経営・管理を行うになってくると思います。
特に③に関しては月々の返済では見えない収支を把握する事が重要です。(大家さん税理士が教える不動産投資「お金の残し方」のまとめ：「キャッシュフロー計算時に確認すべき項目」を参考にしてください）
またその他のアドバイスとしては返済期間を延ばして返済額は収入の50%以下に抑えること。
家賃－返済額は借入額の0.5%以上とすることなどを挙げています。
一度、どんな内容かご自身で読んでみることをお勧めします。
第三章：成功への第一歩は「目標設定」から始まる
三章では、二章で解説した手法をもとに月のキャッシュフローを50万にすることを目標と書かれています。
月のキャッシュフローが50万に到達すれば、月のキャッシュフロー100万はすぐだと述べています。
その理由を説明しています。
まず、50万×12か月＝600万が1年で残ります。
この600万はいろいろあって、最終的に500万になると考えます。
その500万で毎年1戸戸建てを購入します。
その戸建ては月5万のキャッシュフローを得ると考えます。
5年間戸建てを5つ買い進めると、キャッシュフローは計300万になっています。（以下続く、、、）
という仕組みです。
ここで僕が感じたことは戸建てを買う順番です。
最初に戸建てや区分を買ってしまうと、そこでキャッシュフローが出ずに自己資金が尽きてしまうので注意が必要です。
最初の数棟はキャッシュフローが出るものをあえて意識して買う必要があります。
第四章：誰も教えてくれなかった「融資」の戦略的発想法
筆者の主張では、本来の順番はまず融資のめどを付けること。物件はその後と述べています。
公庫も交えた具体的な融資戦略を、銀行ごとに記載しています。
そして、初期費用がない場合は、ある程度期間を決めて徹底的に貯めることを勧めています。
この章で特に印象に残ったことは、金利を気にしすぎないことでした。
１，規模が拡大するまでは金利が高くとも借入期間が長く、融資額が大きい銀行を選ぶ。 （例、金利3.6%、期間20年と金利3.9%、期間30年なら3.9%、30年、3.9%を選ぶ）
２，得たキャッシュフローで似た物件を買い進める
３，実績ができたタイミングで借り換えする（リスクヘッジをする）
→現金買いは財務体質が良いが、限られた資金の中で規模拡大できない
なぜ急速に規模を拡大した方が良いか？
築年数などの見えないリスクが顕在化する前に、一気に事業を軌道に乗せておいた方が、その後のバランス調整がしやすいというのが筆者の回答でした。
第五章：RC？木造？「物件選び」の最も重要なこと
物件として両極端となるRCと木造のメリット・デメリットを中心に、どのように買い進めるかという解説がなされています。
築古の木造を買い、減価償却期間中にキャッシュを蓄え、貯めたキャッシュで戸建てを現金で買い、さらにキャッシュを厚く、、（以下続く）がこの章でも書かれています。
一方でRCも必ずしも規模拡大に向いていないわけではないと述べています。
RCは築40年を超えてくると建物価格がなくなってくるので固定資産税が高いというデメリットが薄れていきます。
古いRCは修繕費がかかるというリスクがありますが、修繕に強い工務店などのパートナーがいればクリアは可能と本の中で述べています。
まず一棟目は
・物件価格3500万
・利回り15%
・満室時家賃収入525万
・空室率15%
・経費率15%
（融資）
・頭金350万
・借入3150万
・金利2％
・期間15年
・諸費用350万（10%）
必要現金700万
こんな物件を極力探すようにするんよ。
これだと返済比率46%、年間キャッシュフロー124万、CCR17%ですね。
※CCR：不動産投資の用語・略語のまとめ | 医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイト (iryoumatome.com)を参考。
で、頭金700万をもう一回貯めて1棟目に似た物件をもう1棟買うのよ。
ポイントは1棟目のCFには手を付けないこと。
あとは2棟目を何としても買うために気合いで節約すること。
700万っていってもそこまで時間はかからないはずよ。
で、2棟目のキャッシュフローも合わせると228万になるから、そこから500万くらいの戸建てを1年～2年ごとに現金で買うようにするの。
そしてそのリスクは期間が延びれば、その分確率として増えていく。
だから一旦ここで融資はストップして、戸建てに切り替える。
・物件価格450万
・利回り20%
・空室率15%
・経費率15%
・諸費用15%
年間キャッシュフロー65万
こんなのをおっしゃってますよね。
するとこの時点でキャッシュフロー388万に到達する。（アパート2棟、戸建て2戸）
388万はちょっとしたサラリーマンの年収に十分相当するよね。
キャッシュフローが回る様になれば、実績があるから融資を受けるのに困ることはないし、この戸建ては共同担保にもなる。
ここからさらに規模拡大するのか、キャッシュフローで悠々自適にするのか、好きな方を選べるって話よ。
また余談ですが、高すぎる家賃、低すぎる家賃の入居者は問題が多いと書かれていました。
低いのはイメージが湧きましたが、高いのは繊細、敏感、些細なことにクレームが多いのだとか。
国民の平均年収は200~500万が大部分として、20%が月の家賃とすると、2.6万～6.6万程度の家賃が、無理なく心地の良いラインかもしれませんね。
第六章：ここだけは気をつけろ！不動産投資でやりがちな失敗
キャッシュフローの出ない物件はやめようという内容です。
富裕層の長期的なキャピタル狙いというのも聞きますが、直近の生活は豊かにならないし、将来的な価値は誰にも読めませんよね。
キャッシュフローの出ない物件としてワンルーム、収益性の低いRCなどが挙げられています。
第七章：夢をかなえた仲間たちのサクセスストーリー
この章では 「毎月100万円キャッシュフロー倶楽部」 のメンバーのこれまでの購入記録や、倶楽部として活動する前の1人目の相談者のことが書かれています。
まとめ
最速でお金持ちになる絶対法則では、1棟目に選ぶべき物件からその後の拡大のさせ方まで、具体的な道筋がイメージしやすく書かれていました。
※途中の具体的な物件の選定に関しては僕の解釈によるものなので、間違っている可能性はあります。
懸念点としては、記載されている物件の利回りはどれも高く、本書が書かれた2015年と今とは融資や平均的な利回りも異なっている点が挙げられます。
しかしそれを差し置いても、学びは非常に多いものとなっています。
以上をふまえた僕の感想です。
初心者→プロ（★★★★★）
わかりやすさ （★★★★★）
実践向き （★★★★☆）
再現性 （★★★☆☆）
おすすめ度 （★★★★★）
平均得点 4.4/5.0点
Twitter界隈でも1冊目に読むべき本として勧めていました。
ぜひ一度ご覧になって頂くと良いと思います。
以上、参考になればうれしいです。
今日もありがとうございました！
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