みなさんこんにちは！
今日も医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイトにお越しいただきありがとうございます。
今日は大家の会で話題となったテーマ、築古区分の出口戦略に関して、お話ししたいと思います。
よろしくお願いします。
A男さんは所有物件はありますか？
(唐突ですがだいぶ内容を端折っています)
ローンは25年、金利は3.6%、現在の月々のCFは2万5千円です。
築は39年ですね。
これでも融資つくんですね。（これは純粋に意外でした）
築古区分の出口ってどのように考えておられるんですか？
CFが出てるうちは所有して、オーナーチェンジとかですかね。
という感じでした。
その後、会の中で議論がわいわいしたので、その時の内容を忘備録的に記録しておきます。
多少、記憶違いもあるかもしれません。
僕が所有する物件は都内、神奈川、大阪、名古屋になりますので、これらのエリアを中心に解説したいと思います。
まず、東京都23区に関して言えば、ワンルーム規制が存在します。（図を参照）
これは生活するうえで最低限必要な部屋の大きさは25m2程度という観点に基づき、ワンルーム形式の住居は25m2を最低専有面積とするという規制です。
これにより現在、都内のワンルームの需要に対して供給が追い付いていないとされています。
最近のミニマリストの流行りもあり、部屋が狭くとも、立地がよく、家賃が安いことを求める層へのワンルームマンションの供給が、今回の規制によって制限されるので、立地の良いワンルームは今後一定のニーズを維持するものと考えられます。
このエリアに築古RCを所有している場合、建物異常など何らかの理由によって取り壊しにならない限り、上記理由から、一定のニーズは存在し続けるような印象です。
ではそうではないエリアはどうかについて考えてみます。
これは言い換えれば築古区分に対してニーズがなくなってしまったエリアということになります。
こちらはニーズがないので、取り壊して新しく建てるか、そのままにするか、しか選択肢は通常ありません。
通常、マンションの全オーナーの5分の4以上の賛成かつ、議決権5分の4以上を獲得することでマンションは建て替え（取り壊し）が可能となります。
まず取り壊すにはこの5分の4の問題をクリアする必要があります。
そして取り壊した場合、建て替え予定であれば、デベロッパー主導のもと建築、そうでなければ更地状態と考えられます。
通常、区分所有者は建物は個々で、土地は共有で所有していると考えられます。
取り壊し費用や固定資産税率に変化が発生するので、単に更地となるのであればおそらく取り壊さず現状維持の状態と考えられます。
管理組合などがデベロッパーに建て替えを依頼する（もしくはデベロッパーが買収にかかる）となれば、割と先行きが良好ですが、そうでない場合は管理費と修繕費を永遠と払い続ける負債となるリスクが存在します。
温泉街のリゾートマンションの暴落等がいい例と考えられます。（要は建て替えとなるような立地の良い物件を選ぶことが重要です。）
最後に、建て替えの時にデベロッパーに建物土地の共有権を手放し利益を得るか、新築として新たに一戸購入するか、はその時の価格や利回りなどで都度見極める必要がある、といった内容でした。
印象としてはデベロッパーが利益が出ると見越して再建築をしているエリアなので、儲かりそうだよね、というのが会での総意でした。
まとめます。
１，都内23区であればワンルーム規制が逆に一定のニーズを保護しそう
２，１でなければ建て替えとなることを期待
３，建て替えの際に権利を手放すか、再度購入するかは価格や利回り次第
以上、参考となればうれしいです。
今日もありがとうございました！
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