みなさんこんにちは！
いつも医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイトにお越しいただきありがとうございます。
今日は村田式ロケット戦略のすべてについてまとめたいと思います。
この本はずばり、 属性が良く、1棟目から臆せず行動に移れる方、または1棟目はすでに所有しているが、借り入れが小さい方 にお勧めです。
もともと地方在住の方、地方はオワコンと思っている方にとっても非常にためになるので、ぜひ読んでみることをお勧めします！
さて、こちらの作者の村田さんですが、初心者でも1棟目は1億超えの物件を狙え！から物語はスタートします。
この意見には賛成ですね。（ただし、実際には勇気が出ないというのが本音ではないでしょうか。）
個人的な意見として、一般に小中規模物件の融資を受けると、個人の与信の枠は少なくなります。
すると規模の大きい物件は融資がつかえず、購入を諦めざるを得なくなります。
3000万～5000万ほどの小中物件は競合も多く、流動性があるので、価格も大きなばらつきはありません。
要するに小中規模の物件は、大きな損もなければ大きく儲かることもないとも言えると思います。
スタート時の与信が最大の状態で、枠をフルで使い、キャッシュフローを稼ぐという発想は理にかなっていると感じます。
それでは早速見ていきたいと思います。
はじめに
まず、はじめにの中で、不動産投資のゴールとしてOnevestar（ワンべスター）となることを掲げています。
OnevestarとはOne（１）とInvestor（投資）とStar（目標・憧れ）をもじった筆者の造語です。
株式投資で億り人。不動産投資ならOnevestar？ 夢がありますね（笑）
対象は地方、RC、住居、中古、一棟に限っているようです。
地方投資は同じですが、RCで1億越え物件を対象と謳っている点が、前回の紹介したリニューアル投資法と異なりますね。
参考：【不動産】アパート投資で成功したいならだれも買わない空室ボロ物件を狙いなさいのまとめ | 医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイト (iryoumatome.com)
第一章：破綻寸前から年間家賃収入1億円に！
筆者の村田さんは元トヨタ関連のサラリーマンだったそう。
以前大家の会で話題になりましたが、最近は「サラリーマンには融資しない」という銀行もあるそうです。
流れというものもあるかもしれませんね。
アパート購入は大工の父親が病気で動けなくなった際にアパートの家賃で救われた過去がきっかけ。
築15年の木造アパートをオーナーチェンジで購入するも、半年後に家賃保証打ち切りと入居者の全退去を受け、一時は破綻寸前まで追い込まれたとのことでした。
第二章：「地方」にチャンスがある理由
第一章の経緯から返済を抑えるためにRCで長期を融資を組むというのがRCを勧める理由であるようでした。
では何故地方でも大丈夫だと言えるのでしょうか。
ネタバレしない範囲での解説です。
１，住宅・土地統計調査
２，持ち家住宅率 都道府県ランキング
３，住宅・土地統計調査速報集計
４，空室率（20％）、退去率（15%）、退去までの期間（5年）
この4項目を絡めた数学で決めています。
その地方を対象とするか否か。あくまで数字です。説得力がありました。
これまで物件を表面利回り、実質利回り、イールドギャップなどで考えていた自分からすると、完全に視点の異なる見方であり、目からうろこでした。
つまり、地方のリスクを十分に把握したうえで、まず地域の持ち家数（世帯数）、空室率、退去率を把握する。
対して物件がいくつあるかを確認し、相対的に有利な地域を選ぶ。でしょうか。
都心部でも十分に通用する方が、純粋にキャッシュフロー目的で地方を選んでいるだけ、そんな印象を得ます。
第三章：融資を得られるRC（鉄筋コンクリート）造物件の選び方
地域の賃貸需要を確認した後（第二章参照）、村田式キャッシュフローをもとに、その物件が買うに値するかを評価します。
村田式キャッシュフローに関してはここでは省略します。
いわゆる通常のシミュレーション＋αだと思ってください。
そして中古の中でも「B級物件」に注目するように書かれています。
これは先日紹介したリニューアル投資法と一部通じるところがありました。
参考：【不動産】アパート投資で成功したいならだれも買わない空室ボロ物件を狙いなさいのまとめ | 医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイト (iryoumatome.com)
第四章：融資はフルローンを狙え！
第四章では融資について解説しています。
ROIを高め、より早く資金を回収する、そのためにはフルローンを勧めています。
ROIに関しては以前、略語をまとめたものがあるのでそちらを参照して頂きたいです。
参考：不動産投資の用語・略語のまとめ | 医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイト (iryoumatome.com)
よく拝見させて頂いているアセット株式会社の善さんの動画でも、ROIは25%以上を目安にしているとありました。(ただし最近は20%でも妥協気味だとか。。)（【公式】アセット株式会社 - YouTube）
ここで、特に友人に向けて個人的に注意して頂きたいなと思うのは、じゃあ頭金10万円でワンルームマンション投資はフルローンで融資を引いてるしいいんじゃないか？という疑問です。
ワンルームマンションへのフルローンは大部分のケースで逆レバ（逆レバレッジ）になっていると思います。
（逆レバとは何かに関しては、こちらを参考にして頂けると良いと思います。【不動産】小ぶりな物件は現金買いか？ローンか？投資効率に注目すべき理由を解説 | 医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイト (iryoumatome.com)）
本題に戻りますが、この章では以降は銀行・融資に関して、本の発売当時のおすすめが書かれています。
例えば、一棟目はここから、二頭目はここから融資を受けるようにする、理由もつけて解説されています。（例、1棟目は地銀？信金？など）
今と異なる点もありますが、参考になる点も多いので、ぜひ一度、直接ご覧になることをお勧めします。
おわりに
筆者の所属する『不動産投資で経済的自由を手にする会』は破綻寸前に陥りそうになっている不動産投資家を救済することが当初は仕事の中心でした。
個人的にも会には参加したこともありませんし（というかこれまでセミナーに行ったことがない。汗）、のっけから1億以上はハードルが高いとも思いますが、一撃必殺をたくらむ、ややねじの外れた人には良い手段であるのは間違いなさそうです。
以上をふまえて僕の感想です。
初心者→プロ（★★★★★）
わかりやすさ （★★★★☆）
実践向き （★★☆☆☆）：現在1億フルローンを受けることが難しくなっていると考えられるため
再現性 （★★☆☆☆）：地方投資を難しいと考える方を考慮
おすすめ度 （★★★★☆）
平均得点 3.4/5点
属性が良く、1棟目から臆せず行動に移れる方、または1棟目はすでに所有しているが、借り入れが小さい方にはぜひおすすめの本です。
もともと地方在住の方、地方はオワコンと思っている方にとっても非常にためになるので、読んでみることをお勧めします！
以上、参考になればうれしいです。
今日もありがとうございました！
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