賃貸住宅管理業法(令和3年6月15日)施行に伴いサラリーマン大家が知っておくべき事

みなさんこんにちは！

今日も医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイトにお越しいただきありがとうございます！

このブログでは僕の友人、同僚に向けて、不動産投資で騙されないように気を付ける点、また不動産投資に興味がある方に対してちょっとだけ投資の先輩である僕が、実際につまづいた点を解説する、というコンセプトで日々書かせて頂いています。

さて今日は賃貸住宅管理業法に関して解説していきたいと思います。

まず、改訂となった背景に関して簡単に説明します。

これまでもサブリース契約でのトラブルは報告があったものの、（まるで30年間家賃収入が保証されているように謳っている、家賃減額の話がない、など）サブリースの仕組み自体が巧妙であったため、大きな問題にはなってきませんでした。

わからない方のためにサブリースの仕組みを簡単に説明すると、まず不動産業者は投資用の不動産を投資家に販売する際、30年間などの期間を設けて一定の家賃を保証する契約を結びます。（サブリース契約）

オーナー側のメリットとして、家賃保証ですので入居付けの心配がありません。

一方、業者側はサブリース契約をするのは基本的に新築物件ですので入居付けに困らないので、オーナー・業者ともに得するように一見思われます。

しかし15年ほど経過し、入居希望者が減ってくると、業者は保証していた家賃では空室を埋められないので、急遽保証料を減額したり、サブリースの解約を一方的にオーナーに突きつけるという事態が発生するようになりました。

そのためオーナーは予定通りのローンが払えなくなり、入居付けのノウハウのない困り果てたオーナーと老朽化した建物が取り残されるという仕組みです。

仕組みが巧妙といった理由が、購入後15年ほど経過しているので、ローンもそれなりに減り、オーナーは貯金を充てるなどで自己破産せず、大々的な訴訟には至って来なかったという点です。

しかし、上記のようなトラブルの報告が相次ぎ、この令和3年6月15日から新しくなった賃貸住宅管理業法が施行される運びとなりました。

長くなってしまいましたが、では施行に際してサラリーマン大家は何に気を付けるべきなのでしょうか？

僕が考える注意すべきポイントは下記の3つです。

１，管理を委託している不動産業者が国土交通省に届け出をしているか

法改正に伴い200戸以上を管理している不動産賃貸業者は国土交通省へ登録が義務付けされています。

時々、『うちは零細企業なので、その分割安でやってますんで！』とおっしゃる方もおられますが、200戸も扱っていないような小さな管理会社が大々的に入居付けできると思いますか？という話です。

登録がなされていない管理業者は基本的に管理を依頼しないようにするのが望ましいです。

登録されているかどうかは、こちらを参照すると良いと思います。

国土交通省 | 賃貸住宅管理業者 検索 (mlit.go.jp)

２，管理委託契約書は手元にあるか

法律施行に伴い、管理受託契約締結前の重要事項の説明が書面を交付して説明するように義務付けられました。

家賃保証期間、減額についての説明を一度確認するのが良いと思います。

改正により悪質な場合は禁固刑や罰金刑もあり得ます。

手に負えない場合は県の住宅局へ相談するのも手かもしれません。

３，特定賃貸借契約に該当しているかどうか

時々、個人で所有している物件を法人に管理委託し、転貸借契約を行っている方がおられます。

次の図のように不動産賃貸法人がオーナー所有会社のケースです。

この場合、オーナーとオーナーの所有する会社間での契約は転貸借契約を取っているものと考えられます。

（なぜわざわざ間に法人を入れ、このように面倒なことが行われているかと言われれば、オーナーの税金対策が主だとは思います。）

今回の法律は特定賃貸借契約に対して説明義務や書面の交付義務などが定められていますが、上記のような賃貸人が株式の100%を保有する子会社を賃借人とする場合の賃貸借契約は「特定賃貸借契約」には該当しません。

これは個人が高齢の親族の所有する賃貸住宅の管理を引き受ける場合なども同様です。

逆を言えば、特定賃貸借契約に該当する形で管理を行っていると判断された場合、

① 業務管理者の配置：事務所毎に、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を配置

② 管理受託契約締結前の重要事項の説明：具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明

③ 財産の分別管理：管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理

④ 定期報告：業務の実施状況等について、管理受託契約の相手方に対して定期的に報告

といった①～④の義務が発生するので注意が必要です。

特に①に関しては2年以上の実務経験と講習を受けたものとなっており、ハードルが高いですのできちんとチェックする必要があります。

以上、賃貸住宅管理業法(令和3年6月15日)施行に伴いサラリーマン大家が知っておくべき事となります。

今日もありがとうございました！