みなさんこんにちは！
今日も医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイトにお越しいただきありがとうございます。
今日は初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資 最強の教科書についてまとめましたのでご紹介させて頂きます！
今日の内容はタイトルの記載通り、不動産投資の初心者から経験者まですべての人が対象になっています。
経験者はもう知っているよー！、という初心者にとっては大事な内容から、後に紹介するような少しトリッキーな事例まで、ぜひ読んでいただけると幸いです。
先輩、不動産ってどうやって勉強したらいいですかね？（もじもじ）
なにかお勧めの本とかってあります？（もじもじ）
この本はザ・スタンダードって感じだな。
結局本って、最終的にはどれも同じような事言ってるのよ。
とりあえず最初は正攻法で学んだ方がいい。
地方！とかRC！とか戸建て！とかはあくまで一般論を学んだあと。わかる？
それでは解説に移っていきたいと思います。
第一章：はじめる前に本当に知っておきたい基本中の基本
不動産投資をする前に、まずは心の準備をすること、と書かれています。
不動産投資をするには恐怖心を乗り越える必要があります。
僕自身も昔、営業マンに勧められて物件を買ったことがありました。
勧められて買っている時は正直、ローンを組むことに関して、そこまで抵抗がありませんでした。
当時は「節税になる」と言われ区分を購入したのですが、今思えばしっかり土地や建物も見ず、購入して失敗したなと思っています。
（詳細は不動産投資を始めたきっかけ（ブログを書いている訳） (iryoumatome.com)）に記載していますので参考にしてください。）
その後、おそらく半年～1年ほど、勉強はしているものの、なかなか購入に至る物件には出会えませんでした。
しかしある日、これだ！と思った物件にであうことができました。(相続物件の探し方は？不動産業者ではなく●●に聞く！ (iryoumatome.com))
自身で何度もシミュレーションを行い、知り合いにも相談し、この物件なら問題ないはずなんだ、と何回も見直しました。
それでも金消契約で数千万のローンを契約したときは緊張感が半端なかったです。
不動産で失敗するのは、人口減少や、金利上昇、空室のリスクではなく、「無知」であることが最大のリスクであると述べています。
第二章：誰も教えてくれなかった物件選びの本当のコツ
良く、「大学生の需要あり」や「近隣に大型工場あり」と記載があります。
大家の会でも話題になりましたが、●●ありきで賃貸需要を見込んでいる物件はお勧めしません。
大学であれば4年間で退去がほぼ確定であること（退去費や部屋の劣化の件も含め、一般に大学生の入居は3年で計算するのが良い）そして大学は人口減少に伴い今後減少することが予想されるためです。
また、個人的に経験はありませんが、銀行と信用金庫との付き合いができてくると、それら金融機関から物件を紹介してもらえる場合があるようです。
筆者の体験では売れ残り金融機関まで到達した（してしまった）物件は通常は不良債権で再生も難しく到底購入できるようなものではなかったとのことです。
なお、本章はQ&A形式で物件選びのコツについて書かれています。
（Q,レントロールはどこをチェックすればいいですか？や、Q,実際に建物を見るときのポイントを教えてください。など）
これはあるあるだなー。と思う内容に対して丁寧に回答されていますのでぜひ直接手に取って、参考にして頂けると良いと思います。
次に初心者を問わず融資特約の際に気を付ける項目があります。
それは①融資の申し込み先、②金額、③融資未承認の場合の契約解除期限の3つは売買契約締結時に明確にしておくことです。
①融資の申し込み先の記入がない場合、仲介業者によってはノンバンクなどを利用して融資を受けるよう迫ってくるようです。
つまり、ノンバンクで融資が受けられるのだから特約は使えないよね、という手法のようです。
注意したいなと感じました。
第三章：ここが肝心！お金を借りるための知恵と技術
銀行はよく積算を見ていると話題になりますが、積算はどのように算出されているか、ご存じでない方に向けて書いておきたいと思います。
土地の価格＝路線価×土地の面積 (財産評価基準書｜国税庁 (nta.go.jp))
建物の価格＝再調達価格×延べ床面積×残存年数 / 法定耐用年数
※再調達価格とは建物を新たに建築する場合にかかるであろうと考えられる費用。
RC造：約19万/m2、S造：約16万/m2、木造：約13万/m2 は知っておくとよい。
最近の融資状況では、この積算に達しない金額を頭金として求めることが増えてきていると言われています。
また居住地最寄りの支店、物件所在地の最寄りの支店、勤務地の最寄りの3つの支店に対して「融資担当者」を窓口にお願いするように交渉すると良いでしょう。
「審査担当者」と話をしても、「審査」担当者からすればその分仕事が増えるだけ、何となく嫌がられそうなのはイメージできますよね。
加えて、銀行から面談を要求された場合、応じたほうが良いのか？という質問に対しては、予め融資の基準や姿勢を確認し、前向きだと判断された場合で良いと述べています。
意気揚々と面談に行った後に、「頭金3割なんですよ」とか、「不動産には融資してないんですよ」ということがないようにしたいですね。
第四章：がっちり稼げる！賃貸経営の極意
満室経営をキープする方法は、
①家賃設定、②リフォーム、③広告料、④敷金・礼金の4つをコントロールする事と説明されています。
このブログを読まれている人には、「もう知ってるよ～」という気分かもしれません。
あとはインターネット無料、リフォームの後に流行りのシーリングライトを設置する等が書かれていました。
そして忘れてはいけないのが家賃保証会社と火災保険です。
結果が驚きだったから紹介しとくな。
それぞれの1位は1棟が東京海上、戸建てはセコムだったわ。
理由は不明（笑）だけど大部分がそうだった。
保険申請が通りやすいなんて情報が回ってるのかな？？
保険は安さも重要だけど、いざという時に支払ってもらえなければ意味がないので注意してな！
保険会社の事故受付センターに電話をして、送られてきた申請用紙に必要事項を記入します。
その後、修繕見積もり書・被害箇所の写真を添付して郵送してください。
審査の結果に期待しながら待ちましょう。
①Casa 家主ダイレクト
②4cs(フォーシーズ)
の2つがメジャーよな。
①は審査が厳しめ、②は料金は高めだけど審査は緩め。
②はHP見ると訴訟になってる記録もあるみたいだから、大人しく仲介業者を通すのが無難かもな。
選択はくれぐれも自己責任で！
保険に関してはいくらに設定するか、ということがよく話題になります。
保険の目的からして、震災でローンを支払えなくなった場合を考慮して、融資を受けた金額に設定すると良いと思います。
第五章：投資の成否を分ける物件の手放し方
売却時に意識する事は①満室にする、②共有部分の清潔さを保つ、③不動産価格が高騰する時期をねらうの3つです。
これはいわゆる女性の「お化粧」みたいなもんや。
銀行の評価、買い主の評価も上がるから、指値を跳ね返す理由にもなる。
「お化粧」させてあげることは、これまで自分が物件を大切に管理してきた証拠、案外買い主はそういうとこを見てるもんや。
逆に満室で来ない場合は、満室にするのが難しいのか？？とか、オーナーが手入れしてないんかな？？って思っちゃうよね。
特に③ の売却するタイミングは、不動産価格が高騰する時期 ≒金融機関の融資が積極的な時期と筆者は述べています。
第六章：真の不動産投資家になるための心の鍛え方
真の不動産投資家になる にはセルフイメージを変え、投資家脳を作ることと述べられています。
これまでもブログの中でマインドセットに関しては説明してきました。
参考：最速で億を稼ぐ！不動産投資[成功の原理原則]のまとめ (iryoumatome.com)
この本の中ではマインドセットに影響を受けた本として以下の3冊を取り上げています。
①金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法
②非常識な成功法則
③あした死ぬかもよ？
②と③は僕自身も読んだことがあります。
特に③は個人的にもお勧めですので、不動産とは関係なく、ぜひ読んでいただきたい1冊です。
僕は今30代で現役で医師をやっていますが、不幸にも若くして亡くなる方は大勢います。
取り返しのつかない失敗などなくて、常に挑戦していれば必ず道は開けると考えています。
ですので、不動産投資に限らず、みんなも興味がある事はぜひ挑戦してほしいと思いますし、不動産投資に関して言えば、みんなで塊になり相談しあえば、きっと乗り越えられると思います。（Twitterを宣伝しておきます。笑 にゃほにゃほ129 (@nyahonyaho129) / Twitter）
脱線しましたが、成功するためには急ぎすぎないことも重要だと筆者は述べています。
「確実に儲ける」にはある程度時間が必要です。
まとめ
今回の内容は 不動産投資の初心者から経験者まですべての人が対象 となっており、網羅的で非常にわかりやすい内容となっておりました。
特にQ&A方式で書かれた不動産投資の本はこれまでなかったので、読みながら内容が入ってきやすかったように感じました。
以上をふまえた僕の感想です。
初心者→プロ（★★★☆☆）
わかりやすさ （★★★★★）
実践向き （★★★★★)
再現性 （★★★★☆）
おすすめ度 （★★★★★）
平均得点 4.4/5点
これは高得点ですね。
内容は「これは知ってるよ～」というところもありますが、わかりやすいので復習にもなるし、読み飛ばしてしまって必要なところを抑えるという使い方でも十分学びがあると思います。
以上、参考になればうれしいです。
今日もありがとうございました！
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