知らなければ損する不動産投資の仕組み(検討すべき投資用不動産について)

さて、前回は医者に不動産投資を勧める電話が来る理由に関して少しお話をさせて頂きました。

医者に不動産投資を勧める電話がくる理由 | 医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイト (iryoumatome.com)

なぜか（予想通り？）これまでの記事の中で一番閲覧数が多かったですので、今回はもう少しだけ説明をしていきたいと思います。

では早速ですが、具体的にどのような物件を購入すればよいのかに関して説明したいと思います。

個人的にはこのような物件であれば間違いはないと思います。

このような物件であれば、

・返済比率 45~50%

・年間のキャッシュフロー 124万～212万

・自己資金/配当率 15~20%

となり、毎月約10万円のキャッシュフローを得ながら、15年後にはその不動産そのものがご自身の手に残るという仕組みになります。

さて上を見て、いろいろ疑問に思われた方もおられるかもしれません。

キャッシュフロー？？→実際に手元に発生した現金のこと、返済比率？？→収入における借り入れの割合、またその他いろいろあったかもしれません。

言葉の意味に関してはGoogle等で調べるとして、最も重要な不動産投資の仕組みを再度説明したいと思います。

不動産投資は銀行からお金を借りて（融資）、土地と建物を他人に貸すことで収入を得る仕組みとなっています。

前回の医者に不動産投資を勧める電話が来る理由でも触れた通り、利回りが15%で融資の金利が2%なら差し引き15%-2%=13%が単純に利益として手元に残ることになります。（実際にはそんなに単純ではありません。）

今回はそこに前回は触れていなかった空室率（物件が常に満室とは限りません）、経費率（物件は経年劣化することで修繕が必要になります）などを想定し、実際に手元に残る収入（キャッシュフロー）を机上で計算したという形になります。

え？借金を返済しながら手元に収入が発生するの？と思われる方もいるかもしれませんが、答えはYesです。

借金を元手に利益の大きい事業を成功させ、借金を返しながら収入を得ているという形に近いことになります。

本来、不動産投資とは、1,銀行は融資をして利息から利益を得る、2,不動産経営者は融資を受け（不動産経営というリスク・借金を負いつつ）不動産を貸し出すことにより利益を得る、3,入居者はきれいな家に住む・お店をもって事業を行う　といった3方良しでできているものです。

これは『地主と銀行』という仕組みですでに出来上がっており、初心者には参入しにくい障壁となっています。

１，地主は低金利で銀行から融資を受ける（銀行は利息は低いものの貸倒れのリスクが少ない）

２，地主は低金利で得た軍資金をもとに土地を買ってマンションを建て、入居者に貸し出す

３，入居者はきれいなマンションに住める（空室にならない）

４，入居者から得た家賃収入を元手に地主はさらに銀行から融資を受ける（以下１→２→３→４と続く）

お金持ちの間でこのサイクルが繰り返され、良い物件が一般に下りてくることはめったにありません。

そんなのずるいじゃないか、ごもっともだと思います。ではどうやってそのような物件を探すのでしょうか？

インターネットで調べる（楽待、健美屋、不動産ジャパン、投資連合隊、At home）や知り合いの不動産屋に教えてもらうなどの方法があります。

1つまず購入して実績を作る→ツテを作って情報を流してもらうというのが現実なのかもしれません。

オープンに発信された優良物件は一瞬で買い付けが入り一般では購入するのは困難かもしれません。

購入に値する物件は1000戸に3戸とも言われています。

長くなりましたが、今回はお金持ちはよりお金持ちに、知らなければ損する不動産投資の仕組みについてお話しました。

知っている人は知っている不動産投資、一度勉強してみても良いかもしれません。

以上参考になればうれしいです。今日もありがとうございました！