みなさん、こんにちは！
今日も医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイトにお越しいただきありがとうございます。
今日は元証券ウーマンが不動産投資で7億円をまとめましたので自分の体験と合わせて解説したいと思います。
今回は不動産投資の楽待で有名な八木エミリーさんの著書になります。
先日、とあるZoomで「え？ここまで書いちゃっていいの？」という内容まで、包み隠さず記録したとお話しされていたので、気になり読ませて頂きました。
ネタバレにならない程度にお伝えできればと思います。
こちらの本には、年収500万規模から開始し、メガ大家さんになるまでの過程が成功談、失敗談を交えて書かれています。
自分は高属性でもないしな、不動産投資は難しいかな、と思っている方にぜひ読んでいただきたい内容です。
では解説に進みたいと思います。
序章：ゼロからはじめる不動産投資の心得
この章で印象に残った内容は「借金＝リスク」ではない！というワードです。
「不動産って金額大きくて失敗したとき取り返しつかなくない？」とか、「あんなに電話が来るのは売れないからだよ」とよく言われますよね。
それに対する答えとしては、「きちんとお金を生み続ける戦略さえ立てれば、お金を借りることは怖くない」これに尽きると思います。
ちなみに著者の将来の夢は市長になることと書かれています。
お金がある＝市長になれるというわけでもないと思いますが、業績がなければ何を言っても相手にされない側面もあるので、応援したいなと素直に感じました。
第一章：お金から自由になる不動産投資の極意
この章では筆者が購入していった物件のスペックと年代が書かれています。
購入された物件には新築木造アパートもあるし、利回り7%台もあります（中古のRC）。
2015年から2016年までに4棟、価格は37400万、キャッシュフローは600万/年とのことです。
手残りは価格にして600÷37400=1.6%程度の計算になります。
僕がこの章から感じた率直な印象は、いわゆる世にいうFIREしてます、メガ大家です、の方々も所有物件自体はこんな感じなのではないかという点です。（手堅く、割と相場に近いという意味）
大家の会で物件の相談を聞く事がしばしばありますが、「高値掴みしてるね～。」とか、「この金額なら自分なら買わないよね。」とおっしゃっている方でも、案外所有している物件は1軒だけだったりします。
1件の単位が大きいから、そんなに経験あるもんちゃうんよね。
だからこそ一緒に経験を共有することが大事！
ちなみにわいは売買契約はこれまで9件くらい。（儲かったとは言ってない）
この章では、築古物件ではない（再生ではない）、普通の中古の一棟を、どのような規模感でどのように融資を受けて買い進められているか、が、一人の先輩大家さんの体験談として書かれています。
大家の会でも自分の物件のスペックをすべて自分からさらすことはありません。
普段は見たり聞いたりすることはできない内容ですので参考になりました。
不動産は売却するまでわかりませんが、融資を受け続けられるのも大事だと感じる内容です。
第二章：失敗しない物件選びのコツ
他の本などでもよく聞く、売買は元付業者を狙う、メールにまめに返事をする等が書かれています。
参考になる点として、「よい担当者の見分け方」が書かれていました。
気になる物件について概要に載っていないことをあえて尋ねるのがよいとのこと。
例えば、「この物件にはどんな人が入居しているのですか？」などです。
大家さんや管理会社に確認してもらえるかどうかで担当者の誠意が確認できるとのことです。
また筆者の不動産投資法は「積算価格の高い物件の1棟買い」だと述べています。
純資産を増やすことでさらに融資を受けてどんどんと資産を増やしていくスタイルです。
中古のRCや重鉄なので修繕費の懸念などもありそうですが、そういう点も見越して選んでいると考えられます。
第三章：金融機関から融資を受ける秘訣
銀行に融資を受ける際、事前に確認しておくべき内容がテンプレートになって載っています。
銀行に面談を依頼するにはどうしたらよいか、いきなり電話してもよいのか、電話では何を聞いたら良いのだろうかなど困っている方もいるかもしれません。
不動産をさらに拡大していきたい！金利を下げたい！と思っている方は銀行との付き合い方は重要です。
銀行に電話する→融資担当者と話をする→後日面談となる …と進むと思います。
金融機関はそもそも積算で評価しているのか、頭金はいくらか、などなど..。
チェックリストが載っていますので、面談の前には必ずチェックしたいですね。
第四章：空室に悩まない賃貸経営の秘訣
空室対策としてよく話題になるのは、「家賃を下げる」、「広告を出す」があります。
大家の会でもみんなの空室対策はどうしてるか？は話題になります。
①設備（インターネット）、②フリーレント、③ペット可、④アクセントクロス（白は部屋が広く見えるのでかえって良い場合もある）
が王道かな。
広告に関しては、入居者さんは得しないし、おススメしてないオーナーの方が多い印象やったわ。
また、管理会社と客付け会社が異なる場合があります。
客付け会社へのPRが少ないことが入居に至らない理由であると考えられる場合、管理会社の担当者と一緒にマイソクをもって、地元の客付け会社を巡り自ら営業をすることも必要かもしれません。
また物件の清掃もよく話題になります。
外注でお勧めなのは①COSOJI ②シルバー人材センター かな。
COSOJIは除草剤などもやってくれるからおすすめ。
僕自身はCOSOJIを使っていますが、エリアや作業内容によっても一長一短だと思います。
また火災保険に関して「電気的・機械的事故の特約」について触れています。
給水ポンプが壊れた際に保険で賄えるとのことですが、経年劣化（自然の消耗・劣化）は原則不可なので、適用はグレーな部分が大きいように思います。
第五章：タイプ別おすすめ不動産投資
この章では年収別に物件のタイプと築年数を取り扱っています。
高収入であれば高ロット、低利回りで底固いもの、主婦はDIY物件等です。
まとめ
元証券ウーマンが不動産投資で7億円には、 年収500万から開始し、メガ大家さんになるまでの過程が成功談、失敗談を交えて書かれていました。
所有物件のスペックをすべて公開されており、このように買い進めればメガ大家になれるんだ！と思わせてくれるような一冊になっています。
再現性が高い印象で、読みやすく、融資の引き締められているコロナ禍でも物件を買い進めた経過は学びの多い内容でした。
以上をふまえた感想です。
初心者→プロ（★★☆☆☆）
わかりやすさ （★★★★☆）
実践向き （★★★★★）
再現性 （★★★★★)
おすすめ度 （★★★★☆）
平均得点 4.0/5.0点
最近の不動産状況で、いかに利回りと積算とバランスを取りながら買い進めるか、この本を読んで参考にして頂ければと思います。
以上、参考になればうれしいです。
今日もありがとうございました！
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