みなさんこんにちは！
今日も医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイトにお越しいただきありがとうございます。
早速ですが、今日はタイトルの築古戸建て（ファミリータイプ）の入居付けに困ったときの一工夫についてお話ししたいと思います。
さて、早速ですが皆さんの中には今後築古戸建てを購入し、リフォームして貸し出したいけど、本当に入居者がついてくれるのだろうか？と心配されている方もおられるのではないかと思います。
今回の内容はまだ物件をお持ちでない方や、物件は購入したが、オーナーチェンジで今後の入居付けに心配である方にとってためになる一工夫をお伝えできればと思います。
今回の手法はファミリータイプであれば戸建てに限らず応用できると思いますので良ければ参考にしてください。
僕自身はこれを結構前から行っていますが、意外とやられている方も少なく、昨日の大家の会で反響であったのでご紹介いたします。
C子
ところでみなさんは物件の入居付けに関して、独自に工夫されてることってあったりされるんですか？
A男
大学生は長くても4年で入れ替わるから、そもそもエリアから外すとかですかね。
原状回復費用は案外と苦しめられますからね。
●●（わい）さんはどうですか？
原状回復費用は案外と苦しめられますからね。
●●（わい）さんはどうですか？
わい
心の声：えっ？わい？！汗汗）
うーんそうですね。空室がもったいないから、さっさと決めるために最初の1年間は相場より5000円下げてますかねぇ。
うーんそうですね。空室がもったいないから、さっさと決めるために最初の1年間は相場より5000円下げてますかねぇ。
C子
それって結局家賃下げてるだけではないんですか？
わい
最初の3か月であれば意外とみんなやってて、単に家賃下げてるだけにみえますね。
でも僕の場合は1年とかで下げてますね。
で、1年経ったら逆に今の相場に戻すような特約条項にしてますね。
でも僕の場合は1年とかで下げてますね。
で、1年経ったら逆に今の相場に戻すような特約条項にしてますね。
C子
年ってけっこうじゃないですか？？
わい
5000円＊12か月で6万円なんで、これを高いとみるかだと思いますね。
ファミリータイプは出入りが乏しいと判断してこの6万円はあえてスルーします。
まずこのやり方のいい点は、業者が相場より安くて紹介しやすいんですよ。
相場より安いから入居を決めやすくて、優先して紹介してもらえるし、住む人も『えーなんかラッキーっぽい！』みたいな気分になれるっちゅうか。
ファミリータイプは出入りが乏しいと判断してこの6万円はあえてスルーします。
まずこのやり方のいい点は、業者が相場より安くて紹介しやすいんですよ。
相場より安いから入居を決めやすくて、優先して紹介してもらえるし、住む人も『えーなんかラッキーっぽい！』みたいな気分になれるっちゅうか。
C子
確かにお得感ありますよね（笑）
わい
そして入居後1年経ったら、予定通りもとの設定金額に戻すんですよ。
でね、このタイミングで退去が発生するかと思いきや、ファミリーに入居してる人って、家賃が上がったからって転居しないんですよ。
でね、このタイミングで退去が発生するかと思いきや、ファミリーに入居してる人って、家賃が上がったからって転居しないんですよ。
C子
子供がいたり、引っ越しで余計な費用が出るからですよね。
5000円upなら住み続けちゃおうか、最初相場より安く借りられてるし、みたいな。
わかります！
5000円upなら住み続けちゃおうか、最初相場より安く借りられてるし、みたいな。
わかります！
わい
そうなんよ(笑) 損して得取れみたいな感じかな。
オーナーは早々に入居が決めれて、かつ1年以上住み続ければその時には相場より上の家賃が頂けているっていうわけ。
しかもこれは売却の時も有効なんよ（笑）
オーナーは早々に入居が決めれて、かつ1年以上住み続ければその時には相場より上の家賃が頂けているっていうわけ。
しかもこれは売却の時も有効なんよ（笑）
C子
売却時ですか？
わい
そう、売却時にも有効。
みんなも思い出してほしいんだけど、買う時に物件が満室じゃないと、『もしかしてこの物件ってなかなか空室埋められない物件なのかな？』って思うじゃん。
みんなも思い出してほしいんだけど、買う時に物件が満室じゃないと、『もしかしてこの物件ってなかなか空室埋められない物件なのかな？』って思うじゃん。
C子
心配になりますよね。
全空を埋めました！（どやっ
→逆にすごすぎて参考にならないっていう（笑)
全空を埋めました！（どやっ
→逆にすごすぎて参考にならないっていう（笑)
わい
あるあるすぎて笑う。
このやり方をすれば、売却時のレントロールの家賃が高く出せるのよ。
買う側は最初の家賃が1年間安かったなんて知らないから、その人が1年くらい前から高い家賃で借りてくれてるって思うのね。
つまりレントロール上ぱっと見、家賃の高い、いい物件（✨）に見える。
このやり方をすれば、売却時のレントロールの家賃が高く出せるのよ。
買う側は最初の家賃が1年間安かったなんて知らないから、その人が1年くらい前から高い家賃で借りてくれてるって思うのね。
つまりレントロール上ぱっと見、家賃の高い、いい物件（✨）に見える。
C子
本来の相場のわりに利回りが高く出るというわけですね。
これは●●（わい）さん、参考になります！
これは●●（わい）さん、参考になります！
わい
いやいや、いつもわいの方が皆さんから教わってて感謝してるよ。
みなさん今後ともよろしくお願いしまーす！
みなさん今後ともよろしくお願いしまーす！
みたいな感じ。今日は会話が多くなってしまいました。
内容としては、特約条項を付けて1年後に家賃を設定に戻しても、ファミリータイプは意外と退去がない、また売却時のレントロールもきれいという点です。
実際の賃貸契約書も載せておきますので参考にしてください。（このケースは2年後に戻す設定ですが、やはり退去はしてないですね。）
以上、入居付けに困ったときの一工夫、参考になればうれしいです。
今日もありがとうございました！
