今日は不動産事業で月30万の手残り(キャッシュフローと呼びます)を得る方法を説明したいと思います。
なぜ30万かというと、30万が少し豊かな4人暮らしの家族の標準的な1ヶ月あたりの生活費になるためです。(参考：総務省統計局の「家計調査報告（家計収支編）―平成29年（2017年）平均速報結果の概要―」)
ちなみに住宅ローンは表とは別に平均7万5,144円との記載もありました。
うわ、たっか！と感じた方も多いかもしれません。
では不動産事業で月30万のキャッシュフローを得るには、どのようにしたら良いのでしょうか？
それにはまず『いくらの家賃収入が必要か』、から考える必要があります。
つまり月30万＝年360万から、年間いくらの見込み家賃収入が必要かを逆算をします。
見込み年間家賃収入480万
↓
空室率5%
管理費10%
修繕費10%
↓
実収入 360万 ▲年間返済額 0円
↓
手残り360万 →スタートはここ！
空室率、管理費、修繕費を5%、10%、10%と仮に計算すると、上図のように返済がない場合であれば、見込み年間家賃収入が480万有れば、理論上は月30万のキャッシュ・フローが達成できるということになります。
年間見込み家賃収入480万は多いと思われるかもしれませんが、僕自身は平均的な医師であればクリアできる金額だと思います。次はその仕組みを説明します。
まず以前のブログでも書きましたが、医師の平均年収は1200万程度です。
参考：【高所得者向け】税金対策するには会社を設立しよう！ | 医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイト (iryoumatome.com)
借入はおおよそ年収の10倍が上限とされていますので物件としては1億2千万円までを購入できる計算になります。(オリックス、ジャックス、セゾンファンデックスなど、これまで融資に積極的な金融機関と面談してきましたが、概ね年収の10倍はどこも同じようです。)
この1億2千万を元手に、まず全て戸建てないし区分マンションで運営した場合です。(初心者がいきなり一棟に行くのはリスクが高いと考えた場合です。)
例えば都市部の区分ワンルームマンション1戸(ワンルーム投資がいい or 悪いは 今回は省きます)を1100万で購入したとします。諸費用100万、価格1000万となります。
利回り8%、家賃収入80万/年、空室率5%、管理費10%、修繕費10%で ネット収入は80万×0.75(%)＝60万です。
そしてこれを金利3.6%、融資25年、借入900万、頭金200万とすれば年間返済は54万となります。
1戸あたり年間6万のキャッシュ・フローを得ながら、8戸(借り入れ900万×8戸＝7200万)を所有して、25年後に返済が終わればその後は60万×8戸＝480万/年の達成です。（現金であれば7200万あれば即達成って感じです。）
借入自体にも1億2千万-7200万＝5000万ほど余裕があるのもお分かりだと思います。
ただ25年経てば確かに30万/月の不労所得は確保できるけども。。
求めていたのはそういう話じゃない、と思われた方もいるかもしれません。
また1戸あたりの年間キャッシュフロー6万円×8戸っていっても、1年では48万でしょ、48万のために7200万の借金は割に合わないよ～！と思われるかもしれません。(4万/月の不労所得は十分だと個人的には思います。)
他にも25年後もすれば戸建てとかマンションに資産なんてないよ！と言いたい人もいるかもしれません。
そこまでリスク取れないよーって感じですよね。
そこでポイントになるのが以前に作成した会社を持つという話です。
会社を持つと金利が1%程度の金融機関から借り入れが可能となってきます。(株式会社という名前はこんなにも大きいと実感します。)
するとどうでしょうか。年間返済を60万とした場合、金利1%だと融資は25年→18年に短縮します。
18年で30万/月の不労所得の達成です。50歳には経済的自由という感じでしょうか。
僕がここで言いたい重要な点は、不動産投資は見かけの借金は負うが、借金は家賃収入で相殺されるという点です。（実質借金はあってないようなものです。）
これは医師という属性を最大に活かしたケースで、このスキームはいわゆる士業やエリートサラリーマンでも使われますが、医者においてはほぼ見かけません。むしろ医師は不動産投資詐欺にすらあっています。医者は医学以外無知なためです。
これを知り合いに説明しても、ほぼ100%、「そんなうまい話しはない」で終わるか、怪訝な顔をされて怪しい奴と思われてしまいます。
さらに会社を持つと車、住宅費、通信費、交際費などあらゆるものが経費に計上できるので、経済的自由までのスピードは18年よりもだいぶ早く達成するのではないかと思われます。
不動産投資と会社設立はかなり相性がいいものと言えると思います。
次回、一棟アパート、マンションを購入した場合(その2)へ続く
【再現性あり】不動産事業で月30万の手残り（キャッシュフロー）を得る方法~その②~ | 医師の循環器疾患・不動産投資まとめサイト (iryoumatome.com)
